Skip to main content

Ghid Cumparare Imobiliare - Casa / Apartament

Acest ghid a fost realizat in anul 2021 si este bazat pe experienta cumpararii unei locuinte personale, de la incercarea cumpararii unui apartament pana la finalizarea cumpararii unei proprietati casa cu curte.

Cuvant Inainteโ€‹

Pasul 1 - Financiar & Generalโ€‹

  • โ˜ Cash / โ˜ Credit
  • โ˜ Suma disponibila (inclusiv avans, acte, taxe.. TOT) +5-10% ca backup ramas in cont.
  • [Judet , Oras , Zona ] Zone de Interes.
  • โ˜ Casa โ˜ Apartament
  • Stadiul: โ˜ la rosu | โ˜ semi-finisat | โ˜ finisat | โ˜ la cheie/mobilat
  • Anul Constructiei (minim) โ˜
  • Ce utilitati sunt minime: โ˜ Curent Electric, โ˜ Apa, โ˜ Internet / โ˜ Fibra Optica, โ˜ Gaz, โ˜ Canalizare / Fosa.

Pasul 2 - Detalii de Spatiuโ€‹

  • Suprafata totala minima โ˜ / maxima โ˜
  • Suprafata utila minima โ˜ / maxima โ˜
  • Compartimentare: โ˜ semi-decomandat / โ˜ decomandat / โ˜ nedecomandat.
  • Orientarea cardinala a imobil โ˜ - orientare geamuri sud o sa aveti mult soare.
  • Numar
    • โ˜ Camere | โ˜ Suprafata
    • โ˜ Bai | โ˜ Suprafata
    • โ˜ Bucatarii | โ˜ Suprafata
    • โ˜ Parcari | โ˜ Subteran? | โ˜ Suprafata
    • โ˜ Balcoane | โ˜ Suprafata
    • โ˜ Terase | โ˜ Suprafata
    • โ˜ Spatii depozitare | โ˜ Suprafata
    • โ˜ Dressing | โ˜ Suprafata

Pasul 3 - Verifica Piataโ€‹

  • Siteuri cu anunturi: imobiliare.ro, storia.ro, olx.ro, anuntul.ro, imoradar24.ro. Public24, https://www.titirez.ro
  • Recomandam ca promisiunile sa fie ignorate (se asfalteaza in viitor, o sa fie trotuar, o sa fie parc, "o sa fie" samd).
  • Incercati sa folositi text (SMS, Emails) deoarece este mult mai greu sa va convinga cineva de altceva decat ceea ce vreti voi.
  • Daca gasiti o proprietate care va place, nu sunati direct, ci mergeti in zona inainte, in special daca este de la o agentie - sansele sunt foarte mari sa gasiti numarul de telefon al proprietarului / constructorului.
  • Umariti anunturile macar cateva zile inainte de a contacta pe oricine.
  • Verifica pozele si textul din anunt inainte de orice - multe au informatii utile pentru a fi excluse din start.
  • Incearca sa gasesti proprietarul / vanzatorul / constructorul - Google Maps poate ajuta.
  • Daca este Agentie, discuta direct despre comision. 1/2%? TVA Inclus in comision? Alte conditii? Important sa discutati inainte si sa incercati sa gasiti singuri proprietarul daca nu vreti sa platiti extra.

Pasul 4 - Utilitatiโ€‹

  • Ce utilitati exista si daca sunt finalizate, inclusiv actele pentru ele sau sunt doar trase pe pozitie.
  • Atentie daca exista doar Contor sau si Contract pentru acel contor.
  • 2.1. Autorizatie de Constructie
  • 2.2. Extras CF Imobil (autorizatie numar cadastral)
  • 2.3. Receptia Lucrarilor / contract de executie sau este stabilit un termen de finalizare?
  • 2.4. Autorizatie + Contract Electricitate - Trifazic?
  • 2.5. Autorizatie + Contract Apa
  • 2.6. Autorizatie + Contract Gaz
  • 2.7. Autorizatie + Contract Canalizare
  • 2.8. Ce Internet exista in zona?
  • 2.9. Studiul geotehnic
  • 2.10. Canalizare (Fosa? Septica sau Ecologica?)
  • 2.11. Extras CF Teren / inclusiv drum de servitute, daca exista
  • 2.11. CF pe parcare, daca exista
  • 2.12. CF pe spatiul verde, daca exista
  • 2.13. Facturi Materiale / Certificate de Garantie: Termosistem, Acoperis, Tamplarie (lemn, aluminiu), Geamuri, Beton, Armatura, Cos de Fum (daca exista). Garantie?

Pasul 5 - Structuraโ€‹

  • Temelie:
  • Pereti exteriori? Caramida sau altceva?
  • Pereti interiori? Caramida? Portanta? Altceva?
  • Structura de rezistenศ›a, detalii.
  • Izolatie intre fundatie si podea.
  • Izolatie acoperis.
  • Au fost turnate trotuare betonate in jurul imobilului pentru a nu aparea infiltratii la soclu? Exista termoizolatie bituminoasa? Daca da, ce dimensiune (4mm?)? Exista si termoizolatie cu polistiren? Daca da, de cat (10-15cm?)?
  • Daca mobilat, mobila este PAL sau MDF?
  • Amenajare Curte
  • Acoperisul este din Tigla sau Tabla?

Pasul 6 - Documentatie / Acteโ€‹

  • Constructor
    • Constructia este in regie proprie sau prin firma?
    • Este firma proprie sau externa?
    • Numele firmei?
    • Exista poze de pe parcursul executiei, inclusiv temelia?
    • Exista Proiect/Carte Tehnica/Plan/Releveu de executie (inclusiv instalatii)?
    • S-au facut modificari structurale fata de proiectul tehnic initial?
    • Exista dispozitii de santier?
  • Vanzator
  • Proprietar (intermediar sau acelasi cu vanzatorul?)
  • In special pentru cladiri nefinalizare, ar fi bine sa se verifice vanzatorul / proprietarul cladirii (pe langa constructor). De obicei cladirile se construiesc pe o firma nou infiintata, iar constructorul face contract cu acea firma de prestare servicii. Verificarea constructorului ajuta din punct de vedere al calitatii, dar nu este o garantie ca blocul va fi finalizat fara probleme (posibil faliment). De obicei numele investitorului este cel care ajuta cel mai mult (se poate gasi pe panoul de la fata locului care arata inceperea constructiei) si se pot cauta informatii pe site-ul Ministerului de Finante.

Pasul 7 - Vizita la fata loculuiโ€‹

  • Important este sa mergi de mai multe ori in zona, si la ore diferite. Dimineata 7-9. Seara, 17-19. Amiaza 11-13. Noaptea 21-23.
  • Dupa vizionare, reveniti in zona pentru plimbare, vazut ce vecini exista (discutati cu ei), eventual daca sunt datornici in bloc samd.
  • Cada / Cabina dus? Centrala proprie?
  • Verificare: Pereti, Prize, Instalaศ›ii apa/gaz/ศ™amd, uศ™i, centrala, apa ศ™amd.
  • Ce feronerie si geamuri au fost folosite? Termopan/tripan?
  • Sistemul termic este in pardoseala sau prin calorifere (ce tip/brand)? Pardoseala doar la parter?
  • Se poate sti ce fel de tevi au fost folosite pentru incalzire?
  • Se poate sti ce fel de cabluri au fost folosite pentru curentul electric? Din cupru?
  • Catei/alte animale - nu ca nu este ok, dar sa fiti constienti de ce aveti in jur.
  • Calcul cu ce ai schimba. Orice รฎศ›i trece prin cap. รŽntrebat daca se poate include รฎn preศ›.
  • Masurare la faศ›a locului.
  • Galagie.

Pasul 8 - Inainte de decizieโ€‹

  • Discutat cu Banca
  • Discutat parere tehnica si bazat pe lista completate la restul pasilor
  • Negocierea pretului cu vanzatorul/agentul luand in considerare toate cele discutate/vazute pana la acest pas

Pasul 9 - Ante-Contractโ€‹

  • Inclus in ante-contract toate cele discutat mai sus.
  • Avans minim posibil.

Pasul 10 - Mutare in noul imobilโ€‹