Ghid Cumparare Imobiliare - Casa / Apartament
Acest ghid a fost realizat în anul 2021 și este bazat pe experiența cumpărării unei locuințe personale, de la încercarea cumpărării unui apartament până la finalizarea cumpărării unei proprietăți case cu curte.
Cuvânt Înainte
- Legi: Locuința, Calitate, Execuție Lucrări, TVA.
- Caută ajutor plătit pentru cele la care te-ai hotărât că le-ai cumpăra - mai bine să plătești la început decât timp de 30 ani. Atenție la preț, că multe verificări costă, dar nu este un echilibru între beneficii și preț, iar seriozitatea și disponibilitatea există doar înainte de a face plată.
- Alte linkuri utile: case-de-lemn.com, home-assistant.io, wikihouse.cc, casebinefacute.ro, rasplex.com, opensource.com, legeaz.net, zf.ro.
- Atenție la mansarde / demisol - unele apartamente sunt trecute ca spații de depozitare în acte.
- Atenție la case, pentru că unele sunt trecute ca anexe agricole / nu au autorizație / nu au CF etc.
- La unii pași puteți reveni după vizită/discuție cu vânzătorii/agenții, dar este important să vă faceți o idee cu ce ați dori să cumpărați completând informațiile.
Pasul 1 - Financiar & General
- ☐ Cash / ☐ Credit
- ☐ Suma disponibilă (inclusiv avans, acte, taxe... TOT) +5-10% ca backup rămas în cont.
- [Județ, Oraș, Zonă] Zone de Interes.
- ☐ Casă ☐ Apartament
- Stadiul: ☐ la roșu | ☐ semi-finisat | ☐ finisat | ☐ la cheie/mobilat
- Anul Construcției (minim) ☐
- Ce utilități sunt minime: ☐ Curent Electric, ☐ Apă, ☐ Internet / ☐ Fibra Optică, ☐ Gaz, ☐ Canalizare / Fosa.
Pasul 2 - Detalii de Spațiu
- Suprafața totală minimă ☐ / maximă ☐
- Suprafața utilă minimă ☐ / maximă ☐
- Compartimentare: ☐ semi-decomandat / ☐ decomandat / ☐ nedecomandat.
- Orientarea cardinală a imobilului ☐ - orientare geamuri sud, o să aveți mult soare.
- Număr
- ☐ Camere | ☐ Suprafața
- ☐ Băi | ☐ Suprafața
- ☐ Bucătării | ☐ Suprafața
- ☐ Parcări | ☐ Subteran? | ☐ Suprafața
- ☐ Balcoane | ☐ Suprafața
- ☐ Terase | ☐ Suprafața
- ☐ Spații de depozitare | ☐ Suprafața
- ☐ Dressing | ☐ Suprafața
Pasul 3 - Verificǎ Piața
- Site-uri cu anunțuri: imobiliare.ro, storia.ro, olx.ro, anuntul.ro, imoradar24.ro, Public24, titirez.ro
- Recomandăm ca promisiunile să fie ignorate (se asfaltează în viitor, o să fie trotuar, o să fie parc, "o să fie" etc.).
- Încercați să folosiți text (SMS, e-mail) deoarece este mult mai greu să vă convingați cineva de altceva decât ceea ce vreți voi.
- Dacă găsiți o proprietate care vă place, nu sunați direct, ci mergeți în zona înainte, în special dacă este de la o agenție - șansele sunt foarte mari să găsiți numărul de telefon al proprietarului / constructorului.
- Urmăriți anunțurile măcar câteva zile înainte de a contacta pe oricine.
- Verificați pozele și textul din anunț înainte de orice - multe au informații utile pentru a fi excluse din start.
- Încearcă să găsești proprietarul / vânzătorul / constructorul - Google Maps poate ajuta.
- Dacă este agenție, discută direct despre comision. 1/2%? TVA inclus în comision? Alte condiții? Important să discutați înainte și să încercați să găsiți singuri proprietarul dacă nu vreți să plătiți extra.
Pasul 4 - Utilitǎți
- Ce utilități există și dacă sunt finalizate, inclusiv actele pentru ele sau sunt doar trase pe poziție. Atenție dacă există doar Contor sau și Contract pentru acel contor.
- 2.1. Autorizație de Construcție
- 2.2. Extras CF Imobil (autorizație număr cadastral)
- 2.3. Recepția Lucrărilor / contract de execuție sau este stabilit un termen de finalizare?
- 2.4. Autorizație + Contract Electricitate - Trifazic?
- 2.5. Autorizație + Contract Apă
- 2.6. Autorizație + Contract Gaz
- 2.7. Autorizație + Contract Canalizare
- 2.8. Ce Internet există în zonă?
- 2.9. Studiul geotehnic
- 2.10. Canalizare (Fosa? Septică sau Ecologică?)
- 2.11. Extras CF Teren / inclusiv drum de servitute, dacă există
- 2.11. CF pe parcare, dacă există
- 2.12. CF pe spațiul verde, dacă există
- 2.13. Facturi Materiale / Certificate de Garanție: Termosistem, Acoperiș, Tâmplărie (lemn, aluminiu), Geamuri, Beton, Armătură, Coș de Fum (dacă există). Garanție?
Pasul 5 - Structurǎ
- Temelie.
- Pereți exteriori? Cărămidă sau altceva?
- Pereți interiori? Cărămidă? Portantă? Altceva?
- Structura de rezistență, detalii.
- Izolație între fundație și podea.
- Izolație acoperiș.
- Au fost turnate trotuare betonate în jurul imobilului pentru a nu apărea infiltratii la soclu? Există termoizolație bituminoasă? Dacă da, ce dimensiune (4mm?)? Există și termoizolație cu polistiren? Dacă da, de cât (10-15cm?)?
- Dacă mobilat, mobila este PAL sau MDF?
- Amenajare Curte
- Acoperișul este din țiglă sau tablă?
Pasul 6 - Documentație / Acte
- Constructor
- Constructia este în regie proprie sau prin firmă?
- Este firmă proprie sau externă?
- Numele firmei?
- Există poze de pe parcursul execuției, inclusiv temelia?
- Există Proiect/Carte Tehnică/Plan/Releveu de execuție (inclusiv instalații)?
- S-au făcut modificări structurale față de proiectul tehnic inițial?
- Există dispoziții de șantier?
- Vânzător
- Proprietar (intermediar sau același cu vânzătorul?)
- În special pentru clădirile nefinalizate, ar fi bine să se verifice vânzătorul / proprietarul clădirii (pe lângă constructor). De obicei, clădirile se construiesc pe o firmă nou înființată, iar constructorul face contract cu acea firmă de prestare servicii. Verificarea constructorului ajută din punct de vedere al calității, dar nu este o garanție că blocul va fi finalizat fără probleme (posibil faliment). De obicei, numele investitorului este cel care ajută cel mai mult (se poate găsi pe panoul de la fața locului care arată începerea construcției) și se pot căuta informații pe site-ul Ministerului de Finanțe.
Pasul 7 - Vizita la fața locului
- Important este să mergi de mai multe ori în zonă, și la ore diferite: Dimineața (7-9), Seara (17-19), Amiaza (11-13), Noaptea (21-23).
- După vizionare, reveniți în zonă pentru plimbare, văzut ce vecini există (discutați cu ei), eventual dacă sunt datornici în bloc și altele.
- Cada / Cabină duș? Centrală proprie?
- Verificare: Pereți, Prize, Instalații apă/gaz/șamd, uși, centrală, apă șamd.
- Ce feronerie și geamuri au fost folosite? Termopan/tripan?
- Sistemul termic este în pardoseală sau prin calorifere (ce tip/brand)? Pardoseală doar la parter?
- Se poate ști ce fel de țevi au fost folosite pentru încălzire?
- Se poate ști ce fel de cabluri au fost folosite pentru curentul electric? Din cupru?
- Căței/alte animale - nu că nu este ok, dar să fiți conștienți de ce aveți în jur.
- Calcul cu ce ai schimba. Orice îți trece prin cap. Întrebați dacă se poate include în preț.
- Măsurare la fața locului.
- Gǎlagie.
Pasul 8 - Inainte de decizie
- Discutat cu Banca.
- Discutat părere tehnică și bazat pe lista completată la restul pașilor.
- Negocierea prețului cu vânzătorul/agentul luând în considerare toate cele discutate/văzute până la acest pas.
Pasul 9 - Ante-Contract
- Inclus în ante-contract toate cele discutate mai sus.
- Avans minim posibil.